ورود موج جدید گرانی به بازار مسکن
در ماه‌های اخیر، رشد همزمان نرخ ارز، محدودیت‌های انرژی و اختلال در زنجیره تأمین، هزینه تولید مصالحی مانند سیمان، میلگرد، تیرآهن و شیشه را به‌طور معناداری بالا برده است. این افزایش قیمت‌ها مستقیم به فاکتورهای ساخت منتقل شده و سازندگان را در وضعیتی قرار داده که برآوردهای مالی پروژه‌های در حال اجرا عملاً از اعتبار افتاده‌اند. نتیجه فوری این وضعیت، توقف یا کند شدن بسیاری از پروژه‌های نیمه‌تمام و تعلیق شروع پروژه‌های جدید است؛ چرا که سازنده دیگر نمی‌تواند قیمت فروش نهایی را با اطمینان پیش‌بینی کند.
شوک هزینه مصالح، بهای تمام‌شده مسکن را به‌صورت دومینویی افزایش می‌دهد. در شرایطی که سهم زمین در کل قیمت خانه همچنان بالاست، رشد شدید هزینه ساخت باعث می‌شود حتی پروژه‌هایی که زمین آنها ارزان‌تر تأمین شده نیز با قیمت‌های جدید به بازار برسند.
این یعنی بازار با پدیده «تورم سازنده‌محور» روبه‌رو شده؛ تورمی که مستقل از میزان تقاضای واقعی، قیمت‌ها را بالا می‌برد و فاصله قدرت خرید خانوارها با قیمت مسکن را بیشتر می‌کند.در چنین فضایی، ادامه این روند می‌تواند یک پیامد خطرناک داشته باشد: کاهش عرضه آینده مسکن. وقتی سازنده از سودآوری پروژه اطمینان ندارد، سرمایه‌گذاری را به تعویق می‌اندازد و بازار وارد فاز کمبود عرضه در ماه‌ها و سال‌های بعد می‌شود. این کمبود، حتی اگر تقاضا ثابت بماند، به رشد بیشتر قیمت‌ها منجر خواهد شد. بنابراین شوک مصالح ساختمانی فقط یک موج کوتاه‌مدت نیست، بلکه می‌تواند محرک یک چرخه جدید افزایش قیمت مسکن در آینده نزدیک باشد.
افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی، هزینه ساخت مسکن در تهران را به‌طور قابل توجهی بالا برده و زنگ خطر رکود عمیق‌تر در بازار مسکن را به صدا درآورده است.
شوک سنگین به بازار مسکن ایران
افزایش بی‌ضابطه قیمت سیمان، فولاد، میلگرد، شیشه، سرامیک و سایر نهاده‌های ساختمانی در ماه‌های اخیر باعث شده هزینه ساخت هر متر مربع واحد مسکونی جهش قابل توجهی پیدا کند. این رشد قیمت‌ها نه‌تنها پروژه‌های کوچک و متوسط را از صرفه اقتصادی خارج کرده، بلکه بسیاری از سازندگان را به تعلیق یا توقف پروژه‌ها سوق داده است؛ موضوعی که مستقیماً به کاهش عرضه مسکن در سال‌های آینده منجر خواهد شد.
در اقتصادی که بخش مسکن نقش پیشران برای ده‌ها صنعت وابسته را دارد، ناپایداری قیمت مصالح ساختمانی می‌تواند به زنجیره‌ای از رکود در فولاد، سیمان، حمل‌ونقل، خدمات مهندسی و حتی اشتغال کارگری منجر شود. وقتی سازنده نتواند هزینه‌های آینده پروژه خود را پیش‌بینی کند، ریسک سرمایه‌گذاری بالا می‌رود و سرمایه‌ها به سمت بازارهای غیرمولد حرکت می‌کنند.
در چنین شرایطی، نبود یک نظام شفاف و قابل پیش‌بینی برای قیمت‌گذاری مصالح، عملاً به بی‌ثباتی گسترده در بازار ساخت‌وساز دامن می‌زند. اگرچه بخشی از افزایش قیمت‌ها به نوسانات نرخ ارز و هزینه انرژی بازمی‌گردد، اما بخش قابل توجهی نیز ناشی از سفته‌بازی، احتکار، ضعف نظارت و نبود سیاست‌های تنظیم‌گر کارآمد است.
واقعیت این است که حتی اگر زمین و تسهیلات بانکی نیز در دسترس سازندگان قرار گیرد، بدون کنترل و مدیریت قیمت مصالح ساختمانی، امکان کاهش قیمت نهایی مسکن وجود ندارد. مصالح ساختمانی در بسیاری از پروژه‌ها بیش از ۵۰ درصد هزینه تمام‌شده را تشکیل می‌دهد و هر نوسان در این بخش، مستقیماً به بازار مسکن منتقل می‌شود.
افزایش پی‌درپی قیمت‌ها باعث شده برخی سازندگان برای کاهش هزینه‌ها به سمت افت کیفیت ساخت حرکت کنند؛ مسأله‌ای که در بلندمدت ایمنی ساختمان‌ها و کیفیت زندگی شهروندان را تهدید می‌کند. این روند اگر ادامه یابد، می‌تواند تبعات اجتماعی و حتی ایمنی گسترده‌ای به دنبال داشته باشد.
از سوی دیگر، خانوارهایی که در انتظار کاهش قیمت مسکن هستند، با مشاهده افزایش هزینه ساخت، ناامیدتر می‌شوند و تقاضای مؤثر بیش از پیش افت می‌کند؛ رکودی که به زیان کل اقتصاد تمام می‌شود.
ضرورت ورود جدی دولت به تنظیم بازار
مدیریت قیمت‌گذاری مصالح ساختمانی به معنای سرکوب قیمت‌ها نیست، بلکه هدف آن ایجاد یک چارچوب شفاف، قابل پیش‌بینی و منصفانه برای تولیدکننده و مصرف‌کننده است. دولت می‌تواند با ابزارهایی مانند عرضه منظم در بورس کالا، حذف واسطه‌های غیرضروری، شفاف‌سازی زنجیره توزیع و مقابله با احتکار، ثبات نسبی را به این بازار بازگرداند.
همچنین حمایت هدفمند از تولیدکنندگان مصالح، به‌ویژه در حوزه انرژی و حمل‌ونقل، می‌تواند هزینه‌های تمام‌شده را کاهش دهد و فشار بر سازندگان مسکن را کم کند. این سیاست‌ها نه‌تنها به نفع بخش مسکن، بلکه به سود اشتغال، تولید داخلی و ثبات اقتصادی خواهد بود.
در نهایت، بدون مدیریت هوشمند بازار مصالح ساختمانی، هر برنامه‌ای برای جهش تولید مسکن یا کنترل قیمت‌ها محکوم به شکست است؛ زیرا سنگ‌بنای قیمت مسکن، در کارخانه‌های سیمان و فولاد و زنجیره تأمین آنها گذاشته می‌شود، نه فقط در دفاتر مشاوران املاک.
طبق اعلام مرکز آمار، در فصل پاییز امسال قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به فصل قبل ۱۸.۴ درصد، نسبت به مدت مشابه پارسال ۶۱.۳ درصد و در چهار فصل منتهی به فصل جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل (تورم سالانه) ۴۴.۹ درصد افزایش یافته است.
در فصل پاییز ۱۴۰۴ درصد تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به فصل قبل (تورم فصلی) ۱۸.۴ درصد است که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل (۶.۳ درصد) ۱۲.۱ واحد درصد افزایش داشته است.
در این فصل، در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم فصلی با ۳۶.۴ درصد مربوط به گروه اجرایی «تأسیسات مکانیکی و انواع عایق حرارتی» است و این در حالی است که گروه «سیمان، بتن و انواع شن و ماسه» با ۱.۸ درصد کاهش نسبت به فصل قبل مواجه شده است.
در فصل پاییز ۱۴۰۴ درصد تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران نسبت به فصل مشابه سال قبل (تورم نقطه به نقطه) ۶۱.۳ درصد است که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل (۴۳.۶ درصد) ۱۷.۷ واحد درصد افزایش داشته است.
در این فصل در بین گروه‌های اجرایی، بیشترین تورم نقطه به نقطه با ۹۶.۶ درصد مربوط به گروه اجرایی «چوب» و کمترین تورم نقطه به نقطه با ۲۸.۲ درصد مربوط به گروه اجرایی «شیشه» است.
در فصل پاییز ۱۴۰۴ درصد تغییرات شاخص قیمت نهاده‌های ساختمان‌های مسکونی شهر تهران در چهار فصل منتهی به فصل جاری نسبت به دوره مشابه سال قبل (تورم سالانه) ۴۴.۹ درصد بوده است که در مقایسه با همین اطلاع در فصل قبل (۳۶.۷ درصد) ۸.۲ واحد درصد افزایش داشته است.
در این فصل در بین گروه‌های اجرایی بیشترین تورم سالانه با ۷۰.۷ درصد مربوط به گروه اجرایی «چوب» و کمترین تورم با ۲۲.۹ درصد مربوط به گروه «شیشه» بوده است.
