رکود عمیق در بازار مسکن؛ قیمت خانه همچنان بالا! / واقعیترین تحلیل قیمت مسکن امسال
بازار مسکن از ابتدای سال ۱۴۰۴ در حال حرکت در مسیر رکود بوده و طی پنج ماه گذشته تغییرات قابلتوجهی در قیمتها مشاهده نشده است. دادهها نشان میدهند که هرچند قیمت دلاری واحدهای مسکونی از فروردین تا مرداد بیش از ۲۱ درصد افزایش یافته، اما بازدهی ریالی آن تنها حدود ۹ درصد بوده است. این اختلاف آشکار میکند که افزایش قیمت دلاری مسکن بیشتر ناشی از نوسانات نرخ دلار بوده و نه تحرک واقعی در بازار ملک، بنابراین رکود همچنان پابرجاست.
شروع جنگ میان ایران و اسرائیل در خردادماه، تاثیر چشمگیری بر اقتصاد کشور گذاشت و باعث شد سرمایهها به داراییهای امن و نقدشونده مانند طلا و ارز منتقل شوند. در این دوره، حجم معاملات مسکن به حداقل رسید و بازار وارد مرحله تازهای از رکود شد.
با این حال، قیمت مسکن در این مدت همچنان روند صعودی آرام داشت که عمدتاً ناشی از فشار تورمی عمومی بود. نوسانات قیمت دلاری مسکن در پنج ماه نخست سال ۱۴۰۴ بیشتر متاثر از تغییرات نرخ دلار بوده و نقش مستقیم متغیرهای سیاسی و اقتصادی، از جمله تقاضا، محدود بوده است.
در فروردین ماه، متوسط قیمت هر متر مربع مسکن ۱۱۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان بود و دلار به بیشترین رقم خود در کانال ۱۰۵ هزار تومان رسید. این موضوع باعث شد قیمت دلاری مسکن با کاهش ۸.۴ درصدی نسبت به اسفند ۱۴۰۳ به ۱۰۶۱ دلار برسد، کمترین سطح سال.
در اردیبهشت، با کاهش حدود ۱۸ درصدی نرخ دلار و رشد ۲.۱ درصدی قیمت مسکن، ارزش دلاری آن ۲۴.۴ درصد جهش کرد و به ۱۳۲۰ دلار رسید. بیشترین رشد ماهانه ارزش دلاری مسکن در پنجماه نخست، متعلق به اردیبهشت بود.
خردادماه نیز قیمت ریالی مسکن ۲.۱ درصد افزایش یافت اما رشد دلار باعث شد ارزش دلاری مسکن ۶.۶ درصد کاهش پیدا کند و به ۱۲۳۴ دلار برسد.
در تیر و مرداد، متوسط قیمت مسکن همچنان روند صعودی آرام داشت و قیمت دلاری به ترتیب ۱۲۸۵ و ۱۲۹۱ دلار شد، اما رشد آن بسیار کند بود.
در مجموع، بازدهی ریالی مسکن طی پنج ماه نخست سال ۹ درصد و بازدهی دلاری آن ۲۱.۶ درصد ثبت شد. این نشان میدهد رشد ارزش دلاری بازار ملک بیشتر متاثر از نوسانات نرخ دلار و تورم ملایم مسکن بوده است.
پیشبینیها نشان میدهد با افزایش قیمت دلار در شهریور و فرض تورم دو درصدی بخش مسکن، ممکن است ارزش دلاری مسکن کاهش پیدا کند. اگر تورم مسکن افزایشی باشد، سرعت کاهش ارزش دلاری کمتر یا متوقف خواهد شد.
