خانه ۵۰ متری دیروز، امروز فقط یک متر شد! / سقوط ۵۰ برابری قدرت خرید در پایتخت
بازار مسکن تهران این روزها گرفتار پدیدهای ساختاری به نام «میسمچ» یا عدمتطابق عرضه و تقاضا شده است؛ وضعیتی که در آن جریان ساختوساز، هیچ هماهنگیای با نیاز واقعی متقاضیان ندارد و در نتیجه، نه سازنده میفروشد و نه خریدار توان خرید دارد.
به گزارش «دنیای اقتصاد»، از سال ۱۳۹۰ تا ابتدای ۱۴۰۴، متوسط قیمت مسکن در پایتخت ۴۷ برابر شده و از هر متر ۱.۹ میلیون تومان به حدود ۸۹ میلیون تومان رسیده است؛ این جهش باعث شده قدرت خرید خانوارهای متوسط تا ۵۰ برابر کاهش یابد. اگر در دهه ۹۰، یک زوج تهرانی با ۱۰۰ میلیون تومان میتوانستند یک واحد ۵۰ متری بخرند، امروز با همان پول تنها قادر به خرید یک متر مربع هستند.
با وجود این سقوط شدید قدرت خرید، انتظار میرفت متراژ آپارتمانهای جدید کاهش یابد تا بازار عرضه با نیاز واقعی متقاضیان هماهنگ شود، اما آمارها خلاف این را نشان میدهد:
متوسط متراژ واحدهای مسکونی در پروانههای صادرشده از ۱۳۳ متر در سال ۱۳۹۰ به ۱۳۹ متر در سال گذشته رسیده است؛ یعنی جهت عرضه دقیقاً برخلاف سمت تقاضا حرکت کرده است.
همزمان، سهم خرید و فروش آپارتمانهای کوچکتر از ۴۰ متر مربع از حدود ۲ درصد در ابتدای دهه ۹۰ به ۴ درصد در سال گذشته رسیده است؛ این یعنی خریداران بهدلیل ناتوانی مالی، ناچار به انتخاب «ریزمتراژترین» گزینهها شدهاند، اما عرضهکنندگان همچنان در حال ساخت واحدهای بزرگ هستند.
سازندهها مقصرند یا شهرداری؟
بررسیها نشان میدهد مقررات ساختوساز شهرداری تهران عامل اصلی این عدم تطابق است. الزام ۱۰۰درصدی تأمین پارکینگ برای ساختمانها، عملاً مانع اصلی ساخت واحدهای کممتراژ در مناطق مختلف شهر شده است.
در بسیاری از مناطق جنوبی و حتی شمالی تهران، سازندگان مایل به ساخت واحدهای کوچک هستند، اما محدودیتهای مربوط به تأمین پارکینگ و ضوابط طرح تفصیلی جدید، دست آنها را بسته است.
علاوه بر این، ساختوساز بزرگمتراژ برای شهرداریها سود بیشتری از محل عوارض ساختمانی دارد؛ زیرا درآمد شهرداری تابعی از متراژ زیربناست. همین وابستگی مالی باعث شده که سیاستهای ساختوساز به سمت پروژههای گرانقیمت و بزرگ برود، نه واحدهای متناسب با قدرت خرید مردم.
کارشناسان بخش مسکن معتقدند تا زمانی که مقررات شهری به نفع ساختوساز کوچک اصلاح نشود و محدودیت پارکینگ کاهش نیابد، بازار مسکن از رکود خارج نخواهد شد.
به گفته یکی از اقتصاددانان این حوزه، «حذف بخشی از مشاعات غیرضروری ساختمانها میتواند هزینه ساخت را تا ۲۵ درصد کاهش دهد و زمینه را برای ساخت مسکن کوچکتر و ارزانتر فراهم کند».
به این ترتیب، «میسمچ متراژی» میان عرضه و تقاضا، نه تنها عامل رکود فعلی بازار است، بلکه نتیجه سالها سیاستگذاری وارونه شهری و مالی است که امروز هم به گرانی مسکن دامن زده و هم مانع خانهدار شدن خانوارها شده است.
