افزایش تقاضا برای خانه‌های زیر ۴۰ متر؛ نسخه غلط برای رفع رکود بازار!

در شرایطی که تقاضا برای خرید خانه‌های کوچک‌متراژ، به‌ویژه زیر ۴۰ متر، افزایش یافته، کارشناسان هشدار می‌دهند تمرکز سیاست‌گذاران بر «کوچک‌سازی» به‌جای افزایش عرضه، مسیر اشتباهی است که رکود بازار مسکن را عمیق‌تر کرده است.

بررسی روند ۱۵ ساله بازار مسکن نشان می‌دهد از سال ۱۳۹۰ تا ابتدای ۱۴۰۴، میانگین قیمت هر واحد مسکونی در تهران ۴۷ برابر شده، در حالی‌که قدرت خرید خانه‌اولی‌ها حدود ۵۰ برابر کاهش یافته است. همین شکاف، برخی تصمیم‌گیران را به سمت ایده «مسکن کوچک‌مقیاس» سوق داده، اما نتایج می‌گوید این نسخه نه‌تنها درمانگر نبوده بلکه فشار بر خریداران را هم افزایش داده است.

آمارها نشان می‌دهد میانگین متراژ واحدهای مسکونی در کشور از ۱۳۳ متر در سال ۱۳۹۰ به ۱۳۹ متر در سال گذشته رسیده؛ تغییری ناچیز که نشان می‌دهد نه سازندگان و نه بازار تمایلی واقعی به کوچک‌سازی نداشته‌اند.

در همین دوره، سهم واحدهای کمتر از ۴۰ متر در معاملات تهران تنها از ۱.۹ به ۴ درصد رسیده است؛ رشدی محدود که بیانگر ناتوانی این سیاست در پاسخ‌گویی به نیاز بازار است. بیش از ۶۰ درصد معاملات همچنان مربوط به واحدهای ۶۰ تا ۹۰ مترمربعی است؛ یعنی بخش عمده خانوارها هنوز به دنبال خانه‌هایی با متراژ متوسط‌اند، نه آپارتمان‌های بسیار کوچک.

کارشناسان معتقدند ریشه گرانی در متراژ نیست، بلکه در قیمت زمین و محدودیت عرضه نهفته است. تا زمانی که زمین شهری گران و محدود باشد، کاهش متراژ فقط قیمت هر متر مربع را افزایش می‌دهد.

آنان تأکید دارند راه‌حل واقعی تعادل بازار، افزایش عرضه زمین و مسکن از مسیر سیاست‌های فعال دولتی است. در حالی که زمین بیش از نیمی از هزینه ساخت را تشکیل می‌دهد، واگذاری زمین‌های دولتی و نهادهای عمومی می‌تواند به کاهش قیمت‌ها و افزایش ساخت‌وساز منجر شود.

همچنین اصلاح مدل درآمدی شهرداری‌ها و کاهش وابستگی آنها به عوارض ساخت‌وساز از دیگر پیش‌شرط‌های رونق پایدار بازار مسکن است.

به باور کارشناسان، توسعه افقی شهرها و سیاست‌های حمایتی دولت در بخش زمین باید جایگزین ایده کوچک‌سازی شود؛ چرا که حذف فضاهای مشاع و ساخت واحدهای ریزمتراژ، فقط کیفیت زندگی شهری را پایین می‌آورد و تراکم جمعیت را بالا می‌برد، بدون آنکه از فشار قیمتی بکاهد.